بررسی ابعاد مختلف سیاست مسکن استیجاری/ راهکار ساماندهی بازار اجاره چیست
تاریخ انتشار: ۱۹ شهریور ۱۴۰۱ | کد خبر: ۳۵۹۷۴۳۸۵
به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس، بیش از 37 درصد از خانوادههای شهری کشور اجارهنشین هستند و هزینه اجاره بها بیشترین سهم را در سبد هزینههای آن ها دارد.
از سوی دیگر بررسی آمار اجارهنشینی و تطبیق آن با نیاز جدید مشخص میکند، بیشتر از 70 درصد تقاضای جدید بازار مسکن که عمدتا از زوجهای جوان تشکیل شدهاند، توان خرید یا ساخت مسکن را نداشته و مجبور به اجارهنشینی شدهاند.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمیشوند!
بر اساس آمار به دست آمده از سرشماری سال 1395، تعداد خانواده 24 میلیون و 196 هزار خانوار بوده است بر این اساس 7 میلیون و 400 هزار خانوار ایرانی رسما مستاجر به حساب میآیند.
بر این مبنا، سهم هزینه مسکن در هزینه خانوارهای شهری برای دهکهای متوسط به 50 درصد نزدیک است. به عبارت دیگر، از هر 1 میلیون تومان هزینه خانوارها، 500 هزار تومان مربوط به تامین اجارهبها است.
برای مثال در شهر تهران به صورت میانگین نیمی از درآمد مستأجران صرف اجاره بها میشود، افزایش این هزینه فشار زیادی را بر خانوادهها وارد میکند و تهدید جدی برای معیشت خانوار تلقی میشود. تابستان سال گذشته بعضی از مستاجران که با افزایش شدید قیمت اجارهبها رو به رو شدند، به تغییر منطقه محل سکونت و حتی مهاجرت از شهر تهران و یا بعضاً حاشیه نشینی روی آوردند.
از سوی دیگر پدیدههایی نظیر کانکسنشینی و اجاره پشت بام واحدهای مسکونی در پی افزایش قیمت نجومی اجارهبها در کلانشهرهای کشور دیده میشود. در همین رابطه یکی از راهکارهای عنوان شده برای بهبود شرایط مسکن استناد به راهکار مسکن استیجاری است، که بارها توسط مدیران سابق تکرار شده است.
واژه اجارهنشینی همواره یادآور نکات منفی ازجمله بیثباتی و بلاتکلیفی است. در حقیقت برای خانواده های ایرانی قابل پذیرش نیست، فردی از درآمد مناسب برخوردار باشد اما اجارهنشین تلقی شود. این نگاه بدبینانه منشاء گرفته از برخی حقایق در جامعه ماست. زمانی که هیچ سازوکاری برای حمایت از اجارهنشین و جلوگیری از زیادهخواهی برخی صاحبخانه ها وجود ندارد، اجارهبها بدون رویۀ مشخصی افزایش مییابد و جامعه حق دارد، با عینک بدبینی این موضوع نگاه کند.
از سوی دیگر وسعت زمینهای قابل سکونت در کشور به حدی است که به راحتی میتوان حتی بیش از تعداد خانوار موجود مسکن ساخت. بنابراین چرا باید به سمت بازار اجاره برویم در حالی که میتوان با برگزیدن رویکردهای صحیح، شرایطی را فراهم کنیم که هیچکسی از نعمت مسکن محروم نباشد.
در صورتی که دولت به منظور سامان دادن به بازار اجاره بخواهد از راهکار ساخت مسکن استیجاری استفاده کند، تعداد واحدهای تولید شده باید متناسب با نیاز موجود باشد. در حقیقت اگر تعداد مسکن استیجاری ساخته شده قابل ملاحظه نباشد، اثرگذاری خود در بازار اجاره مسکن را از دست داده و کارایی لازم را نخواهد داشت.
در همین رابطه به منظور بررسی سیاست مسکن استیجاری به سراغ حسین عبداللهی، کارشناس حوزه مسکن رفتیم تا با وی به گفتوگو بنشینیم.
مشروح این گفتوگو به شرح ذیل است:
* پرده برداری از سیاست مسکن استیجاری
فارس: بازار اجاره در سالهای اخیر وضعیت خوبی نداشته است و همواره یکی از راهکارهایی که مطرح میشد تا شاهد ساماندهی این بازار باشیم، مسئله مسکن استیجاری است، ابتدا این شیوه را کمی تشریح کنید و بگویید چه نقشی در بازار اجاره مسکن ایفا خواهد کرد؟
عبداللهی: چالشهای مربوط به نرخ اجارهبها، اخیراً مسئولان را بر آن داشته که به منظور ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار استیجار، ایده عرضه خانههای اجارهای و حمایت از ساخت مسکن استیجاری را پیشنهاد دهند. دلایلی که برای این راهکار مطرح میشود اینست که اغلب کشورهای دنیا به سمت خانههای استیجاری رفتند و مردم نیز از سکونت در این واحدها استقبال کردند؛ با ساخت خانههای استیجاری میتوان به صورت موقت یعنی 5 ساله، مردم را ساکن کرد و با ایجاد وقفه در بازار ملکی، در نهایت با توانمندی مستأجران در سالهای آتی امکان خریداری ملک برای مردم فراهم شود.
فارس: آیا این سیاست برای بازار مسکن در کشور ما مناسب است؟
عبداللهی: باوجود اینکه این ایده در نگاه اول مناسب به نظر میآید؛ اما این سیاست نیاز به بررسی بیشتر دارد. از جمله اینکه فرهنگ و پیشینه کشور، سکونت در کدام خانه را میپسندد؟ آیا مردم خواستار مسکن ملکی هستند یا اجارهای؟ یا به طور واضحتر مردم با انتخاب و اختیار خود مسکن استیجاری را انتخاب کردند یا اینکه عدم همخوانی قیمت مسکن با درآمد خانوادهها به ناچار مردم را به این سمت سوق داده است یا اینکه اسناد بالادستی کشور در این خصوص چه موضعی دارد. به طور خاص با بررسی قانون اساسی میتوان دریافت که تأکید ویژهای به موضوع مالکیت شده است. به طوری که طبق اصل ۳۱ قانون اساسی داشتن مسکن حق هر فرد و خانواده ایرانی است، واژه «داشتن» به معنی مالکیت است و بنابراین اگر اسناد بالادستی مدنظر قرار گیرد بایستی توجهات را بر مالکیت مردم متمرکز کرد.
* جامعه ما مسکن استیجاری را نمیپذیرد
فارس: فارغ از مسئله و ملاحظات اجتماعی به لحاظ اقتصادی هم مسکن استیجاری مناسب کشور ما نیست، نظر شما در این باره چیست؟
عبداللهی: در اقتصاد تورمی، مسکن استیجاری نمیتواند نیازهای مردم را به شکلی مطمئن برآورده کند، زیرا با تورم ۴۰ درصدی فشار زیادی به مستاجران خواهد آمد و امنیت مالی، روانی خانواده را مورد آسیب قرار میدهد و با توجه به افزایش روزافزون نرخ قیمت مسکن و تورم، چه تضمینی وجود دارد که شخص بعد از مدت معینی اجارهنشینی، بتواند صاحبخانه شود؟ در حال حاضر طول دوره انتظار برای خرید ملک مسکونی در کشور به بالای 5۰ سال و در تهران به بالای 70 سال رسیده است. بنابراین با توجه به عدم امکان واگذاری واحدهای استیجاری به مدت طولانی به اقشار جامعه و بالا بودن طول دوره انتظار صاحبخانه شدن در کشور، اسکان مردم در خانه استیجاری تنها مُسکّنی برای کاهش تلاطمات بازار بوده و تأثیری در خانهدار شدن اقشار جامعه نخواهد داشت.
فارس: یکی از نکاتی که در رابطه با مسکن استیجاری مطرح میشود، موضوع متولیگری دولت در نتیجه رسیدن این سیاست است، آیا این گزاره از نظر شما گزاره صحیحی است؟
عبداللهی: برخی میگویند، طرح مسکن اجارهای با متولیگری دولت در کشورهای دیگر به نتیجه رسیده و ایران نیز باید به این سمت حرکت کند اما با بررسی کشورهای دنیا میتوان دریافت که این گزاره صحیح نیست. چرا که آمار اعلام شده از کشورهای عضو سازمان همکاری و توسعه اقتصادی نشان میدهد در 5 سال گذشته، ۷۶ درصد خانوارها در این کشورها دارای مسکن ملکی بودهاند و مسکن استیجاری نیز در برخی از کشورها مانند سوییس و آلمان که مهاجرپذیر هستند، بسیار مطرح است؛ از سوی دیگر، در مقابل در کشورهای مهاجر فرست مانند اسپانیا، پرتغال و رومانی که ایران شرایطی مشابه آنها دارد، بیش از 90 درصد خانوارها مالک هستند. مضاف بر این، بررسیها موید آنست که در فرهنگ مردم ایران تمایل اقشار جامعه بیشتر به مالکیت مسکن است تا استیجار.
*سازنده مسکن استیجاری نباید از بخش خصوصی یا دولتی باشد
فارس: این مسئله با هویت ایرانی اسلامی نیز تضاد دارد؟
عبداللهی: بله دقیقا، از یک طرف، سیاست تعدیل خواستهها و محدودسازی هیچ تأثیری در آسایش مردم نداشته و زمانی نه چندان دور نیز از کاهش متراژ خانهها به منظور دسترسی راحت مردم به مسکن صحبت میشد اما نتیجه مطلوبی نداشت و مردم روز به روز از خانهدار شدن دور شدن و صرفاً موجب از دست رفتن خانههای وسیع و حیاطدار و ساخت آپارتمان با متراژهای کوچک و معارض با فرهنگ و هویت ایرانی-اسلامی شد.
فارس: یک ابهامی که در مسئله مسکن استیجاری وجود دارد، این است که سازنده بخش دولتی است یا خصوصی چون نظام بهرهبرداری آن متفاوت میشود، نظر شما در این رابطه چیست؟
عبداللهی: نکتهای که در رابطه با ساخت مسکن استیجاری باید توجه شود، کارفرما یا به عبارتی سرمایهگذار ساخت آن است. اینکه چه کسانی برای ساخت مسکنهای استیجاری سرمایهگذاری خواهند کرد. اگر قرار باشد بخش خصوصی بسازد، با توجه به شرایط اقتصادی کشور و نرخ بهرهای که وجود دارد، علاوه بر استهلاک زیاد، سود خاصی هم در ساخت مسکن استیجاری وجود ندارد. در حال حاضر میانگین تورم کشور حدود ۴۰ درصد؛ اما سود سالانه اجاره بدون لحاظ عایدی ارزش ملک بین ۴ تا 8 درصد و سود سپرده بانکی حدود 15 درصد است. در این شرایط سرمایهگذاری در بخش اجاره منطقی نیست و بنابراین شرکتهای خصوصی که دنبال سود هستند، وارد این حوزه نخواهند شد.
از آن طرف در صورتی هم که دولت و در رأس آن وزارت راه و شهرسازی یا شهرداری قصد ساخت مسکن استیجاری را داشته باشند، باید هزینه زیادی را متحمل شوند و تصدیگری که به دنبال آن اتفاق میافتد دردسرهای بیشتری را نیز بوجود میآورد. در غیر این دو حالت، باید تسهیلاتی از جمله زمین رایگان، وام ساخت و سایر موارد از سمت دولت به بخش خصوصی داده شود که در این صورت تفاوت محسوسی با واگذاری اقساطی مسکن ملکی نخواهد داشت و با این شرایط بهتر آنست که تسهیلات به مالک شدن مردم بیانجامد، نه صرفاً مسکنی ۵ ساله برای خانواده ایجاد شود.
* واکاوی اقتصادی سیاست ساخت مسکن اجارهای
فارس: در مسئله مسکن استیجاری یکی از موارد بسیار مهم، هزینه نگهداری این مستغلات است، مسئلهای که در کشورهای نظیر انگلستان به یک معضل تبدیل شده است، این مسئله چگونه سیاست مسکن استیجاری را به سیاستی غلط در ایران بدل میکند؟
عبداللهی: نکته بعدی اینست که در صورت ساخت مسکن استیجاری هزینههای نگهداری این مسکنها بایستی توسط دولت یا مردم تامین شود. تجربه پروژههای استیجاری گذشته، نشان میدهد زمانی که مردم مالک یک خانه نباشند، حس تعلق خاطر به آن را ندارند که این خود عاملی بر عدم حفظ و استفاده پایدار از واحدهای مسکونی است و به تبع آن کلونیهای فقر و معضلات اجتماعی و فرهنگی شکل میگیرد. از طرفی اگر هزینه از مردم دریافت گردد، توان مالی کافی برای پرداخت آن را نخواهند داشت و هزینه مسکن آنها زیاد خواهد شد. همچنین با توجه به تلاطم بازار و وجود تورم بالا در اقتصاد کشور پیش بینی پذیری نیز وجود ندارد، بنابراین مالک شدن در اولویت است و در اینصورت رانتی هم بین بخش خاصی توزیع نمیگردد.
فارس: به طور کلی آیا مسکن استیجاری میتواند سیاستی مناسب برای کلانشهرهای کشور از جمله تهران باشد؟
عبداللهی: اگر فرض شود که برنامه ساخت خانههای استیجاری هم سیاست مطلوبی است، با توجه به مناطق ایران سازوکار طراحی مالی و فنی آن متفاوت است. ممکن است خانههای استیجاری برای تهران و برخی از کلانشهرها که مهاجرپذیر هستند، راهکار کوتاهمدت باشد اما محل و مکان آن نیز باید طوری انتخاب گردد که نیاز اقشار مستأجر را پاسخ دهد و در نزدیکترین نقطه به محل کار و در حریم شهری انتخاب شود که مردم رضایت سکونت را داشته باشند که معمولاً چنین اراضی در دست شهرداریهای کلانشهرهاست و میتوان از زمینهای آنها استفاده کرد اما برای شهرهایی که زمینهای انبوه دارند و مهاجرفرست و در حال تخلیه هستند، ساخت خانه استیجاری مناسب نیست که در این صورت بهتر است این هزینه در این مناطق صورت نگیرد.
فارس: با این شرایط این سیاست به لحاظ اقتصادی در ایران قابل انجام نیست؟
عبداللهی: با این شرایط اگر از سیاست تولید مسکن استیجاری استفاده کنیم، متقاضی نمیتواند، هزینه خرید مسکن را برای مدت کوتاهی تامین کند و مجبور است سالهای زیادی از این واحد مسکونی استفاده کند. در نتیجه این سیاست در ایران قابل استفاده نخواهد بود. بر اساس دلایل ذکر شده، اجرای سیاست ساخت مسکن استیجاری توسط دولت برای بازار مسکن در ایران رویکرد مناسبی محسوب نمیشود. بنابر آخرین گزارش بانک مرکزی در خردادماه سال جاری متوسط قیمت مسکن در تهران به 42.7 میلیون تومان رسیده است. یعنی خرید یک واحد 80 متری، بیش از 3.4 میلیارد تومان هزینه روی دست خانوار میگذارد.
مبتنی بر این آمار، قیمت مسکن به حدی است که در سالهای اخیر عملا خرید واحد مسکونی برای عدهای از مردم به امری محال تبدیل شده است. در این شرایط راهحل مشکل بازار مسکن چیست؟یک خانواده ایرانی چگونه میتواند به حق خود که در اصل 3 قانون اساسی به آن تاکید شده، برسد؟
*عرضه مسکن به واسطه مالیات بر خانههای خالی و ساخت راهکار حل معضل بازار اجاره
فارس: به طور کلی چه سیاستی را برای ساماندهی بازار اجاره مسکن در سالهای آتی معرفی میکنید؟
عبداللهی: به طور کلی قیمت اجارهبها رابطه مستقیمی با قیمت مسکن دارد و قیمت مسکن هم براساس معیارهایی مثل افزایش تقاضا و کاهش عرضه افزایش پیدا کرده است. بنابراین برای کنترل این شرایط، اگر عرضه مسکن ملکی افزایش یابد از تقاضای مسکن استیجاری کاسته خواهد شد و این موجب کاهش قیمت اجارهبها میشود. علاوه بر این بایستی به سمت پایه های مالیاتی چون مالیات بر خانههای خالی حرکت کرد که باعث عرضه بیشتر مسکن و کنترل تقاضا غیر مصرفی میشوند. در واقع با عرضه خانههای خالی در کنار ساخت و سازهای جدید و کنترل تورم میتوان امید به بهبود شرایط داشت.
فارس: ممنون از وقتی که در اختیار ما قرار دادید.
انتهای پیام/
منبع: فارس
کلیدواژه: حسین عبداللهی مسکن استیجاری اجاره ساخت مسکن نهضت ملی مسکن اجاره نشینی سیاست مسکن استیجاری ساخت مسکن استیجاری خانه های استیجاری مسکن استیجاری مسکن استیجاری بازار اجاره اجاره نشینی سوی دیگر خانواده ها بازار مسکن مسکن ملکی قیمت مسکن اجاره بها اجاره ای خانه ها
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را بهطور اتوماتیک از وبسایت www.farsnews.ir دریافت کردهاست، لذا منبع این خبر، وبسایت «فارس» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۵۹۷۴۳۸۵ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتیکه در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
اهدای زمین رایگان بهترین راه خانهدار کردن مردم است
اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در گفتوگو با خبرنگار باشگاه خبرنگاران جوان درباره روند ساخت مسکن در کشور گفت: یک مقداری با آن تعدادی که برای ساخت مسکن در کشور مطرح شده فاصله داریم البته فوت وزیر سابق راه و شهرسازی هم در این زمینه بیتاثیر نبود همچنین یک مقداری هم بر روی شیوه کار مسئله پیش آمد که الان حل شده، اما تنها چیزی که باقی مانده، همکاری بانکها است.
وی اظهار کرد: اگر بانکها بیایند و سهم خود را بدهند جهش خیلی خوبی در ساخت مسکن بهوجود خواهد آمد.
عضو کمیسیون عمران مجلس افزود: بانک مرکزی و شورای عالی مسکن گامهایی را برداشتهاند و میزان وامشان قبلا صفر بود، اما الان وامشان بین ۱۵، ۱۶ و ۱۷ درصد است البته بانکهای خصوصی میزان وامشان صفر است و در این زمینه باید کاری انجام شود، چون اگر وامی نباشد اصلا کاری انجام نمیشود.
نماینده مردم تهران، ری، اسلامشهر و شمیرانات در مجلس تصریح کرد: میتوان تا آنجایی که امکانپذیر است زمین را به مردم بدهیم و بهجای آن وام ندهیم البته قبلا هم این کار انجام میشده است لذا از این سیاست وزارت راه استقبال میکنیم تا در شهرهایی که امکانش وجود دارد زمین رایگان بدهند تا مردم خود خانه بسازند و شعار سال مبنی بر جهش تولید و مشارکت مردم را محقق کنیم.
شاکری اظهار کرد: زمین اگر برای فرد باشد مردم شده باشد که ماشین و طلای خود را بفروشند این کار را میکنند تا خانه خود را بسازند و در آن زندگی کنند بنابراین باید این امر در اولویت اول باشد، چون در همکاری نکردن بانکها دادن زمین رایگان به مردم برای اینکه خودشان ذیل نظارت شهرداریها و نظام مهندسی اقدام به ساخت و ساز کنند بهترین کار است.
عضو کمیسیون عمران مجلس بیانکرد: فاصله آورده مردم و تسهیلات بانکی با قیمت تمام شده معنادار است و اگر فکری برای آن نکنیم مردم باز گرفتار میشوند یعنی یک جایی میگویند برویم آن را به دلالها بفروشیم یا اینکه نرخ سود را در ۱۸ درصد نگه داریم، چون تعدادی از مردم نمیتوانند از آن استفاده کنند بنابراین اهدای زمین رایگان به مردم و آمدن بانکها برای انجام کار سرعت ساختوساز را بالا میبرد.
وی تاکید کرد: به نظرم تصمیمات درستی اتخاذ شده و باید با سرعت کار را جلو ببریم همچنین به ازای تخریب یک واحد فرسوده حداقل میتوان سه واحد ساخت لذا باید برای بافتهای فرسوده فکری کرد تا بخشی از مشکلات شهرهای بزرگ حل شود.
باشگاه خبرنگاران جوان سیاسی مجلس